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Di Lorenzo Verlato

Ma quanto vale? Gli alti e i bassi di un mercato che ha visto l’azienda farmacia raggiungere alti indici rispetto al fatturato, poi improvvisamente bloccarsi, quindi scendere a percentuali pressoché dimezzate. E ora, con l’arrivo delle Catene, che cosa succederà? Sentiamo quali sono, in caso di acquisto o di vendita, i suggerimenti dell’esperto. Di Lorenzo Verlato

Corsi e ricorsi storici, potrebbe dire qualcuno pensando all’altalena del valore di compravendita di una farmacia. Negli anni ‘70-’80 si aggirava a poco meno il fatturato, poi è mano a mano salito, fino a raggiungere, a cavallo del secolo, il doppio del fatturato e su tali vette si è mantenuto nel primo decennio, quando mediamente le altre aziende venivano valutate pari al giro d’affari o, meglio ancora, con riferimento a moltiplicatori legati più all’utile che al fatturato. Poi, improvvisa, è arrivata l’“era glaciale”: il mercato della farmacia si è congelato e a fatica si è lentamente risvegliato su valori in grande ribasso, seppur più in linea con il resto del mercato. Come mai? E ora, con l’arrivo del capitale nella proprietà delle farmacie, che cosa succederà? La nostra curiosità non si ferma qui, perché vorremmo sapere come si deve muovere chi vuole vendere, oppure chi vuole comperare una farmacia. Tante domande, quindi, che rivolgiamo al dottor Matteo Oberti, amministratore delegato di Farmatrade, un’azienda genovese che dal 1998 si occupa proprio di compravendita di farmacie.

Tra breve avremo l’ingresso del capitale nella proprietà delle farmacie. È possibile ipotizzare che cosa succederà? Per poter fare supposizioni bisognerebbe conoscere il testo definitivo della legge perché così come è stata formulata lascia spazio ad innumerevoli interpretazioni sull’applicabilità della norma ai corollari delle nostre leggi sulla farmacia; tanto per farti alcuni esempi pensiamo alla gestione di una comunione ereditaria o al caso di cessione di quote di società titolare di più licenze. Circa le valutazioni, per la semplice legge della domanda e dell’offerta, aumentando esponenzialmente il numero dei possibili acquirenti il prezzo dovrebbe salire (attenzione però perché non sono venute meno le motivazioni che ne avevano abbassato i prezzi); se mi permetti una battuta l’ingresso del capitale nella proprietà delle farmacie forse farà felice gli attuali titolari ma farà meno felici i loro figli…

Tutto da vedere, quindi. Ma facciamo un passo indietro: com’è cambiata la valutazione della farmacia in questi ultimi anni? Fino a fine 2011, esattamente fino alla caduta governo Berlusconi e l’arrivo del governo Monti, le farmacie venivano valutate il doppio e più del fatturato. Poi, con il decreto Monti del gennaio 2012 non sono crollati i prezzi, ma tutto si é congelato, nel senso che non ci sono state più compravendite o, comunque sia, pochissime. Per un anno e mezzo circa il mercato si è bloccato, per ripartire poi sulla base di valutazioni più tranquille, ridimensionate.

A causa della crisi economica? Direi soprattutto per esigenze bancarie: il mercato si é sgonfiato perché le banche hanno avuto paura della crisi. Sono state proprio loro per prime ad andare in crisi, hanno ritenuto di essere toppo esposte e hanno incominciato a ridurre i finanziamenti, anche nei confronti delle farmacie. Prima prestavano tranquillamente somme pari al doppio del fatturato e poi hanno incominciato a ritenerle sotto patrimonializzate, stringendo così i cordoni della borsa. Si sono preoccupate che gli investimenti fossero esagerati, rispetto al reale valore della licenza della farmacia, e così hanno incominciato a richiedere ai titolari di rientrare. Ricordiamo, poi, che in quel periodo sono cambiati i margini sul farmaco (lo sconto di legge è passato dal 26,70 al 30,40%), con pressoché il dimezzamento del margine per i grossisti, che anticipavano i margini per lunghi periodi e che si sono visti costretti a ridurre gli sconti e a chiedere anche loro ai farmacisti di rientrare. Ecco perché molte tra le farmacie che sono fallite o si trovano in grande difficoltà rientrano tra quelle comperate recentemente al valore doppio del fatturato e si ritrovano ora con una remunerazione inadeguata a far fronte agli interessi. Chi le ha comprate strapagandole, ma con apporto di capitale, riesce a pagare le rate e ad andare avanti, mentre quelli che avevano fatto mutui al 100% o 80% del valore non sono riusciti a farcela.

Si deve, quindi, parlare più di crisi finanziaria, che non di crisi economica. Ma come stanno andando ora le farmacie? La crisi la stiamo soffrendo un po’ tutti, ma in generale le farmacie meno di altre tipologie commerciali. Infatti, se guardiamo il conto economico, ci accorgiamo che le farmacie tengono. C’è chi ha perso, ma c’è anche chi ha guadagnato negli ultimi anni, chi ha fatturato di più rispetto a prima. In generale la voce di perdita più rilevante è quella del farmaco Ssn, ma c’è chi è stato in gamba e ha bilanciato con le vendite di cassetto. Quindi, se noi confrontiamo i bilanci 2014 con quelli del 2010, vediamo che la situazione non è tragica, che non è cambiato il conto economico, mentre è cambiato tantissimo lo stato patrimoniale. Purtroppo è proprio il valore dell’azienda a essere crollato, per le ragioni sopra viste. Tant’è vero che quanti avevano approfittato del vantaggio fiscale, che concedeva di poter rivalutare le quote aziendali pagando soltanto il 4%, proprio per azzerare le plusvalenze in vista di una futura vendita, adesso sta facendo una sottostima, perché ha valutato troppo rispetto al mercato.

Un po’ di responsabilità nelle supervalutazioni non va attribuita anche a quanti intervenivano nella compravendita, per lucrare sul valore più alto? Ritengo che chi fa questo lavoro pensi soprattutto a vendere, magari a vendere una farmacia in più, rispetto, invece, al quantitativo della provvigione da prendere. Certo, ognuno ha la sua fetta di responsabilità, però l’intermediario, il vero intermediario, mette in contatto le parti, le quali spesso operano attraverso i loro commercialisti. Se poi i due farmacisti si trovano d’accordo, così come i loro professionisti, noi siamo felici e non interveniamo nelle loro valutazioni. Forse una maggiore responsabilità può essere attribuita a chi ha fatto sia il consulente, sia l’intermediario, ma anche qui è difficile poterlo determinare, mentre non vi è dubbio che la causa dell’improvvisa svalutazione del valore delle farmacia sia da attribuire prima ai provvedimenti Monti e poi alle banche, che non concedendo più prestiti, leasing e mutui hanno provocato questa stretta.

Quali sono le voci che oggi bisogna considerare per giungere a una valutazione corretta? Direi innanzitutto tre: la posizione della farmacia, il suo bilancio e l’analisi previsionale. Andiamo per ordine.

  • Posizione: pensiamo per esempio a una farmacia rurale, che si trova in un bel paesino, che ha i muri, nessun supermercato o corner farmaceutico vicino; te la gestisci come vuoi, conosci tutti e da tutti sei ben voluto. La stessa farmacia la prendi, la metti a Milano, paghi il triplo per i muri, hai bisogno di personale, non è facile fidelizzare la clientela. La differenza c’è nella valutazione delle due farmacie. Qui non ci sono metri fissi e uniformi di valutazione e ogni farmacia va valutata a sé. Nella voce “posizione” rientrano insieme la Pianta organica, il bacino d’utenza, la tipologia di clientela, la location, lo stabile, e così via.
  • Bilancio: ovvio che una valutazione del bilancio va fatta, soprattutto soffermandosi sul Mol, il margine operativo lordo (il primo margine dovrebbe aggirarsi almeno sul 32-33%). Questa deve essere la prima lampadina da accendere e subito dopo verificare il fatturato per dipendente, dove la forbice può anche essere molto alta: ci sono farmacie che gestiscono molto bene, pur avendo personale all’osso, forse perché sanno come stimolare i dipendenti. Altre, invece, hanno un rapporto sbagliato rispetto al fatturato (parametro corretto potrebbe essere 350-400mila euro per dipendente). Bisogna, poi, ricordarsi che più del fatturato andrebbe guardato l’utile, il margine, così come normalmente si fa per le altre aziende, che moltiplicano l’utile per 8-10 volte, anziché essere legati soltanto al fatturato. Dobbiamo arrivarci con una certa cautela, però sarebbe più corretto e più semplice e, tra l’altro, il finanziamento da parte della banca arriva subito, con un business plan fondato sull’utile. Quando, invece, ragioniamo su fatturati e abbiamo solamente questa voce, ci possiamo trovare con due bilanci uguali, con lo stesso fatturato e con una farmacia che chiude in perdita e l’altra che ha un margine del 20%. Che senso ha valutarle tutte e due uguali? Oppure dare lo stesso valore a due farmacie di uguale fatturato, una con un titolare che da 10 anni paga le tasse sui suoi margini ed è corretto, mentre l’altro, invece, elude il fisco?
  • Analisi previsionale: questa è la terza voce del bilancio da prendere in considerazione. Analizzare tutte le voci pensando al futuro, prevedendo quali costi andranno sostenuti, quali spese dovranno essere fatte. Bisogna anche tener conto della passata gestione? Direi di sì, di partire proprio da qui e poi lavorarci sopra. Occhio a supervalutare le proprie capacità: so di farmacisti che hanno acquistato negli anni ’90 una farmacia excomunale pagandola molto, convinti di riuscire a valorizzarla e che oggi sono in difficoltà. Quindi, ciò che andava bene un tempo, non è detto che debba andar bene anche ora.

Quali sono i moltiplicatori da applicare oggi nella valutazione di una farmacia? Precisiamo subito che ogni farmacia è una cosa a se stante, e che i valori possono cambiare di molto anche nell’ambito di una stessa zona. Nelle grandi città è già difficile arrivare al fatturato annuo, in presenza di un giro d’affari elevato. Quindi si vende a meno, anche perché oggi manca la liquidità e le banche fanno fatica a prestare milioni di euro, al contrario di una volta. Quindi, per fare un esempio, in presenza di un fatturato di 5 milioni di euro è già un miracolo prenderne 4. In questo caso il moltiplicatore si aggira su 0,8%. Per una farmacia che fattura 500mila euro, piccola, tranquilla, ben posizionata e incrementabile, si può arrivare anche a 700mila euro. Quindi qui il moltiplicatore può arrivare a 1,5%. In generale possiamo dire che si va da 0,8 a 1,5%, considerando che oggi il fatturato di una farmacia media si aggira su 1,2 milioni di euro. Poi con l’ingresso delle società di capitale le farmacie urbane, grosse e ben posizionate, potrebbero conoscere una nuova giovinezza…

È vero che le farmacie dell’Alto Adige rappresentano un discorso a parte, causa il “patentino” linguistico? Forse un tempo, oggi non direi proprio. Le valutazioni restano le stesse, perché, se da una parte c’è la complicazione del patentino (il tedesco è una lingua un po’ ostica) e, quindi, la domanda diminuisce, dall’altra la zona è di grande prestigio e molto appetita. Inoltre lì le farmacia sono poche e, dunque, una minor domanda si pareggia con una minor offerta.

Quali altre spese deve considerare l’acquirente, oltre alla cifra da dare al venditore? Bisogna considerare l’imposta di registro del 3%, per chi compra un’azienda (se, invece, si rilevano le quote non c’è imposta di registro). Poi c’è da valutare il costo del notaio e le spese dei professionisti coinvolti, per esempio i mediatori. La consulenza del commercialista va aggiunta, se si cerca un commercialista “esterno”. Noi analizziamo i bilanci del venditore, forniamo assistenza, garantiamo, insomma, un servizio stile “chiavi in mano”. Normalmente questa mediazione incide per un 5%. Tanto per proporre un confronto, in Francia, dove peraltro c’è una normativa fiscale che incentiva continue compravendite delle farmacie (le tasse si pagano soltanto dopo i 3 anni), si calcola che tutte le spese inerenti all’acquisto si aggirino su un 10%.

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